Sau hơn 1 năm phát triển "nóng", những lo ngại liên quan đến việc sẽ xuất hiện trở lại tình trạng "bong bóng" bất động sản khiến nhiều người lo lắng. Tại buổi Tọa đàm trực tuyến với chủ đề: “Cơ hội đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới” do báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức, vấn đề này đã được các chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước mổ xẻ phân tích.
 |
Theo ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm, cả những nhà hoạch định chính sách cũng như giới doanh nghiệp, người dân, khách hàng.
Trên thực tế, thị trường bất động sản nước ta mới hình thành nhưng đã trải qua 2 thời kỳ khủng hoảng. So với cuộc khủng hoảng bắt đầu năm 2011, kéo dài đến 2012, 2013 thì Chính phủ đã đưa ra một số giải pháp để thị trường hồi phục. Bắt đầu từ năm 2014 và đặc biệt là 2015, thị trường đã hồi phục trở lại và có sự tăng trưởng.
Theo tôi, “nóng” là nghĩa rất rộng, bong bóng có xuất hiện hay không cũng còn nhiều việc để bàn. Tôi nghĩ, “nóng” trước hết thể hiện ở phần giao dịch. Chỉ so sánh với thời kỳ trầm lắng, năm 2015 đã có sự mua bán, tăng trưởng đến 75%. Đặc điểm của sự tăng trưởng này là tập trung ở nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá thấp.
Bắt đầu nửa cuối 2015 đến nay đã lan tỏa ra khắp các phân khúc của thị trường. Giao dịch trước đây tập trung chủ yếu ở người có nhu cầu, giờ các nhà đầu tư cá nhân đã bỏ tiền ra mua để cho thuê như condotel hay khách sạn nghỉ dưỡng cho thuê, kiếm lời và đảm bảo tài sản của mình.
Một mảng nữa là giá cả thị trường. Sau khi giảm giá sâu, đến nay, giá tương đối ổn định và ở mức phù hợp với khả năng thanh toán của người dân. Thông thường, cầu tăng thì giá phải tăng. Theo các con số phân tích, giai đoạn này giao dịch tăng nhưng giá không tăng vì có lượng hàng tồn kho lớn, tương tương 100.000 tỷ đồng, giờ giảm xuống còn 40.000 tỷ đồng. Khi cung tăng thì cầu đáp ứng được ngay. Lượng cung và cầu sát nhau. Đây là điều mà chính phủ, người dân và DN đều mong muốn.
"Bong bóng thì chưa có hiện tượng gì cả. Chỉ khi xuất hiện cầu ảo, chênh lệch giá cả thì mới nói đến bong bóng. Trong thời gian vài năm tới có thể loại bỏ vấn đề bong bóng", ông Nam khẳng định.
Theo ông Nam, còn dự báo 2018, khi hàng tồn kho hết, cầu tăng thì giá có thể tăng. Lúc đó có bong bóng hay không phụ thuộc vào 2 yếu tố:
Thứ nhất, Chính phủ phải dự báo và có chính sách ổn định, coi trọng thị trường bất động sản, đưa ra các chính sách có tác động đến thị trường, đặc biệt là chính sách về tiền tệ, dòng tiền, dòng vốn, quan điểm của ngân hàng nhà nước.
Thứ hai, phụ thuộc vào DN, các DN có rút được bài học trước đây hay không để đưa ra được các chiến lược và cơ cấu hàng hóa, giá cả phù hợp. Gần đây tôi có cảm giác các DN lại chạy theo các dự án quy mô lớn, cao cấp mà thiếu dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp. Đây là mối quan tâm, đồng thời cũng là nhiệm vụ của Chính phủ, Hiệp hội.
"Sắp tới chúng tôi sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan có những hành động cụ thể để cảnh báo các khuynh hướng lệch lạc, định hướng các DN tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp để làm cho thị trường cân bằng hơn và đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân", ông Nam cho hay.
Ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đưa ra phân tích, thời kỳ bong bóng (2008 – 2009), thị trường nhà ở nóng ở bình diện rộng. Tuy nhiên cũng tập trung ở một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa. Còn lại các tỉnh khác thì thị trường vẫn giữ ổn định. Lúc thị trường nóng nhất (2008 – 2009), giá bất động sản được đẩy lên rất cao, thế nhưng khi thị trường trầm lắng (2010 – 2011 – 2012), giá nhà đất đã giảm 30 – 40% so với lúc thời kỳ nóng. Cho đến nay, giá bất động sản mới tăng khoảng 5-10% và cũng chỉ xảy ra ở một số dự án, không phải trên bình diện rộng. Đây là mức giá còn xa so với thời kỳ nóng nhất.
"Ngoài ra, hiện nay, số lượng dự án, số lượng nhà đang triển khai rất nhiều (nguồn cung dồi dào), vì vậy tôi cho rằng khả năng xảy ra bong bóng trong thời gian tới là rất khó. Tuy nhiên, tôi có thể khẳng định trong giai đoạn 2015 – 2016, thị trường đã và sẽ có dấu hiệu ấm lên", ông Phấn cho hay.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CENGROUP đưa ra 3 yếu tố đánh giá mức độ thị trường đã nóng hay chưa.
Thứ nhất, đó là khả năng tiếp cận của người tiêu dùng. Sự biến động về giá của nhóm sản phẩm mục tiêu của các đối tượng khách hàng thay đổi không lớn.
Thứ hai, việc tham gia của giới đầu tư lướt sóng ngắn hạn hy vọng bán lại cho người tiếp theo có mức giá cao hơn là rất ít và hiện nay người mua nhà vẫn còn nhận được rất nhiều chính sách khuyến mại giảm giá trực tiếp từ chủ đầu tư.
Thứ ba, “tỷ số P/E” – hiệu quả sinh lời của bất động sản trên giá giao dịch được đánh giá là rất tốt. Hiệu quả khai thác khá tuyệt vời trên trị giá giao dịch hiện nay đã đạt 5-6% ở Hà Nội, ở TP HCM là 6-7%, đối với bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch có thể đạt 10-12%. Hơn 20 năm qua tôi chưa bao giờ thấy có hiệu quả khai thác tốt đến như vậy. Đây là thời điểm tuyệt vời để người mua nhà để ở hay người đầu tư dài hạn tham gia thị trường.
Dưới góc độ của nhà nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thị Thu Hằng – PGĐ Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội đánh giá, nhìn chung, thị trường 2015 đã có những chuyển biến vô cùng tích cực, đặc biệt là ở hạng mục căn hộ để bán trên hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Riêng trong 2015, thị trường Hà Nội có lượng giao dịch khoảng 30.000 căn hộ.
"Thị trường BĐS những tháng đầu năm 2016 vẫn duy trì hoạt động tích cực so với lượng giao dịch cao của quý 1/2015, tuy có giảm so với quý 4/2015. Mặc dù trong quý 1/2016, thị trường đã đón nhận nhiều các thông tin liên quan đến dự thảo sửa đổi thông tư 36, nhưng chúng tôi nhận thấy việc này chưa ảnh hưởng nhiều đến thị trường bởi lẽ rất nhiều dự án vẫn mở bán theo kế hoạch. Còn về giá bán, hiện vẫn đang ổn định, người mua vẫn đang có khá nhiều sự lựa chọn trên thị trường", bà Hằng cho hay.
